物权期待权能否排除强制实行?

    案外人实行异议之诉,是指案外人以其对实行标的物享有足以排除实行的权利,向实行法院提起对申请实行人(有时可包括被实行人)的诉讼,旨在阻止对实行标的物的强制实行,以维护自身合法权益。判断案外人的权利是否能够排除实行应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请实行人债权实现的效力以及被实行人对实行标的的权利作出综合考量。那么,物权期待权能否排除强制实行?

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在满足法定条件情况下,房屋消费者物权期待权可排除另案强制实行——史雪莹诉中国华融资产管理股份有限企业云南省分企业、昆明明丰房地产开发有限企业案外人实行异议纠纷案
    案例要旨:在实行程序中,基于对消费者生存权的维护,赋予消费者对买受房屋享有排除另案实行效力的物权期待权。具体应适用《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九之规定,在满足法定条件情况下,房屋消费者物权期待权可排除另案强制实行。
    【评论】
    案外人实行异议之诉系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的说明》规定的实行异议之诉的一种类型,是指案外人以其对实行标的物享有足以排除实行的权利,向实行法院提起对申请实行人(有时可包括被实行人)的诉讼,旨在阻止对实行标的物的强制实行,以维护自身合法权益。本案史雪莹提起的诉讼,即属于此种情形。史雪莹作为华融资产云南分企业与明丰企业实行案的案外人,认为查封的房产系其向明丰企业所购,已签订合同、交纳全款,因明丰企业原因未办理物权登记手续。其已享有案涉房产的物权期待权。按照《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定,其已完全符合相关条件,可以排除另案实行。而华融资产云南分企业则认为,本案情形应适用上述规定第二十八条,史雪莹并不满足该条款规定条件,不应排除另案实行。第二十八条适用的前提是“买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议”;第二十九条是指“买受人对登记在被实行房地产开发企业名下的商品房提出异议”。两者的根本区别在于:第二十九条明确限定被实行人为房地产开发企业,那么第二十八条的被实行人则为除房地产开发企业之外的其他主体。
    换言之,第二十九条异议指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房,严格来说,仅限于一手房买卖。应当说,第二十九的规定是第二十八条规定的特殊情形,即专指房地产开发企业商品房出售的情形;
    其次,从第二十九条立法目的来看,其保护的对象必须是消费者。该条第(二)项明确:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。此种情形下的消费者应限定于其购房是直接用于满足生活居住需要,而非用于经营或牟利。且买受人消费者在被实行房屋所在地长期居住,在该地点名下无其他能够用于居住的房屋;
    第三,第二十八条与第二十九条对所付房款的比例要求不同。第二十九条要求交付50%以上的购房款;第二十八条要求交付全款,或交付部分后剩余价款按法院要求交付实行。就本案查明的事实:(1)被实行房屋系登记在房地产开发企业明丰企业名下的商品房;(2)史雪莹在另案查封该房产之前与明丰企业签订了认购协议;(3)史雪莹提交房管部门出具的证明,证实其名下在被实行案涉房产所在地无其他用于居住的房屋。依上述事实判断,本案应当适用第二十九条的规定,逐一审查史雪莹之请求是否符合该条所列三项条件。其中,对第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”,对于时间节点容易判断,而审判实践中,何为“合法有效的书面买卖合同”是认定难点。
    本案的认购协议并非规范文本的商品房销售合同,亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》及《商品房销售管理办法》的相关规定,本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式,且史雪莹已依约交付全额款项。该认购协议已经具备商品房买卖合同基本要素,应予认定为合法有效的书面买卖合同。此外,史雪莹的诉请亦符合第二十九条第(二)(三)项规定条件,故史雪莹对案涉房屋享有物权期待权,该民事权益足以排除实行。作为新类型案件,案外人提起实行异议的原因和理由各不相同,所对应适用的法律规定亦不相同,仅就本案涉及的第二十八条和第二十九条而言,是关于物权期待权的具体规定。
    第二十八条针对的是无过错不动产买受人物权期待权;第二十九条专指消费者物权期待权。第二十九条适用范围严格限定在一手商品房买卖过程中的买受人(消费者),第二十八条应为除此之外的其他不动产买卖买受人。虽然第二十九条的适用范围要小于第二十八条,但从具体的保护条件来看,第二十九条的适用条件又要宽于第二十八条。究其原因在于,立法保护的对象和基础不同,消费者物权期待权有其深刻的社会基础。在房价日益高涨的当下社会,大多数消费者倾其一生所有购买房产,其居住生存权的价值更能够获取广泛的社会理解与支撑。现实生活中,房屋消费者往往处于被动的弱势地位,因房地产企业资金链断裂,卷款潜逃造成烂尾工程;亦或是房地产企业违反合同约定坐地起价等情形时有发生。加之,目前我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因,不动产买受人签订买卖合同后,经常不能即时进行物权登记,买受人成为法律意义上的物权所有人总会经历较长时间的等待。
    在此期间,交易的不动产仍属于出卖人所有,作为普通债权人的买受人,其权利范围有限,一旦不动产在另案金钱债权中成为实行标的,则将面临极大的不确定处置风险。故作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的买受人,其对该不动产享有的预期物权在与申请实行人的一般金钱债权的实现发生冲突时,法律应优先选择保护案外人的物权期待权。
    早在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)中明确,建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权,但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此,另案金钱债权的行使也不能对抗购房消费者。在实行异议程序中引入相关理念,亦是为了更好解决民生问题,保护消费者合法权益。
    裁判规则
    1.判断案外人的权利是否能够排除实行应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请实行人债权实现的效力以及被实行人对实行标的的权利作出综合考量——钟永玉与王光、林荣达案外人实行异议纠纷案
    案例要旨:由于实行程序需要贯彻已生效判决的实行力,因此,在对实行异议是否成立的判断标准上,应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准,要高于实行异议之诉中原告能否排除实行的判断标准。符合最高人民法院《关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定所列条件的,实行异议能够成立;不满足这些规定所列条件的,异议人在实行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立,应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请实行人债权实现的效力以及被实行人对实行标的的权利作出比较并综合判断,从而确定异议人的权利是否能够排除实行。
    2.以物抵债购房合同不能排除强制实行——李鑫、周秀娥、庞粉清等案外人实行异议纠纷案
    案例要旨:债务双方针对未届履行期限之债签订以物抵债协议,第三人受让债权后与债务人签订购房合同的,不得以享有物权期待权为由排除强制实行。一审事实认定、适用法律均有误而裁判结果正确时,二审应在纠正后维持。
    3.一般买受人物权期待权应严格适用——李秉琨、陈琳案外人实行异议纠纷案
    案例要旨:最高人民法院《关于人民法院办理实行异议和实行复议案件若干问题的规定》(以下简称《实行异议复议规定》)第28条对于一般买受人物权期待权的确立,主要是为了维护申请实行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击,应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。为了防范被实行人恶意利用《实行异议复议规定》第28条逃避实行,对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等,均应予以严格审查。
    4.物权期待权应在合理期限内行使——陈先锋向蓉与谭蜀泉案外人实行异议纠纷案
    案例要旨:不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权,并非物权,法律赋予其债权物权化的特别保护。但是,不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利,促成产权变更登记,以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利,致使争议不动产未能完成过户登记的,应当认定为不动产买受人存在过错,不能排除法院对争议房屋的强制实行。
    5.审理案外人实行异议之诉,既要确认案外人对实行标的是否享有实体权利,又要对该实体权利能否阻却强制实行作出判断——李章子与铁合金企业实行异议纠纷案
    案例要旨:审理案外人实行异议之诉,既要依法确认案外人对实行标的是否享有受法律保护的实体权利,又要对该实体权利能否阻却强制实行作出判断,从而最终确定案外人的异议是否成立。
     法律依据
       《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》
       第二十八条 金钱债权实行中,买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付实行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
       第二十九条 金钱债权实行中,买受人对登记在被实行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除实行的,人民法院应予支撑:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2019年11月4日 15:38

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